What is Considered Rental Income?
You generally must include in your gross income all amounts you receive as rent. Rental income is any payment you receive for the use or occupation of property. You must report rental income for all your properties.
In addition to amounts you receive as normal rent payments, there are other amounts that may be rental income and must be reported on your tax return.
Advance rent is any amount you receive before the period that it covers. Include advance rent in your rental income in the year you receive it regardless of the period covered or the method of accounting you use. For example, you sign a 10-year lease to rent your property. In the first year, you receive $5,000 for the first year’s rent and $5,000 as rent for the last year of the lease. You must include $10,000 in your income in the first year.
Security deposits used as a final payment of rent are considered advance rent. Include it in your income when you receive it. Do not include a security deposit in your income when you receive it if you plan to return it to your tenant at the end of the lease. But if you keep part or all of the security deposit during any year because your tenant does not live up to the terms of the lease, include the amount you keep in your income in that year.
Payment for canceling a lease occurs if your tenant pays you to cancel a lease. The amount you receive is rent. Include the payment in your income in the year you receive it regardless of your method of accounting.
Expenses paid by tenant occur if your tenant pays any of your expenses. You must include them in your rental income. You can deduct the expenses if they are deductible rental expenses. For example, your tenant pays the water and sewage bill for your rental property and deducts it from the normal rent payment. Under the terms of the lease, your tenant does not have to pay this bill. Include the utility bill paid by the tenant and any amount received as a rent payment in your rental income.
Property or services received, instead of money, as rent, must be included as the fair market value of the property or services in your rental income. For example, your tenant is a painter and offers to paint your rental property instead of paying rent for two months. If you accept the offer, include in your rental income the amount the tenant would have paid for two months worth of rent.
Lease with option to buy occurs if the rental agreement gives your tenant the rights to buy your rental property. The payments you receive under the agreement are generally rental income.
If you own a part interest in rental property, you must report your part of the rental income from the property.
What Deductions Can I Take as an Owner of Rental Property?
If you receive rental income from the rental of a dwelling unit, there are certain rental expenses you may deduct on your tax return. These expenses may include mortgage interest, property tax, operating expenses, depreciation, and repairs.
You can deduct the ordinary and necessary expenses for managing, conserving and maintaining your rental property. Ordinary expenses are those that are common and generally accepted in the business. Necessary expenses are those that are deemed appropriate, such as interest, taxes, advertising, maintenance, utilities and insurance.
You can deduct the costs of certain materials, supplies, repairs, and maintenance that you make to your rental property to keep your property in good operating condition.
You can deduct the expenses paid by the tenant if they are deductible rental expenses. When you include the fair market value of the property or services in your rental income, you can deduct that same amount as a rental expense.
You may not deduct the cost of improvements. A rental property is improved only if the amounts paid are for a betterment or restoration or adaptation to a new or different use. See the Tangible Property Regulations – Frequently Asked Questions for more information about improvements. The cost of improvements is recovered through depreciation.
You can recover some or all of your improvements by using Form 4562 to report depreciation beginning in the year your rental property is first placed in service, and beginning in any year you make an improvement or add furnishings. Only a percentage of these expenses are deductible in the year they are incurred.
Please also see Deducting Business Expenses for more information.
¿Qué se considera renta de alquiler?
En general, debe incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que recibe como renta. El ingreso por alquiler es cualquier pago que reciba por el uso u ocupación de la propiedad. Debe informar los ingresos por alquiler de todas sus propiedades.
Además de los montos que recibe como pagos de alquiler normales, existen otros montos que pueden ser ingresos por alquileres y deben declararse en su declaración de impuestos.
El alquiler anticipado es cualquier cantidad que reciba antes del período que cubre. Incluya la renta anticipada en sus ingresos por alquiler en el año en que la reciba, independientemente del período cubierto o el método de contabilidad que utilice. Por ejemplo, usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. En el primer año, usted recibe $ 5,000 por el primer año de alquiler y $ 5,000 como alquiler por el último año del arrendamiento. Debe incluir $ 10,000 en sus ingresos en el primer año.
Los depósitos de seguridad utilizados como pago final del alquiler se consideran renta anticipada. Inclúyalo en su ingreso cuando lo reciba. No incluya un depósito de seguridad en sus ingresos cuando lo reciba si planea devolverlo a su inquilino al final del arrendamiento. Pero si mantiene parte o la totalidad del depósito de seguridad durante cualquier año porque su inquilino no cumple con los términos del contrato de arrendamiento, incluya la cantidad que mantiene en sus ingresos en ese año.
El pago por cancelar un contrato de arrendamiento ocurre si su inquilino le paga para cancelar el alquiler. La cantidad que recibe es renta. Incluya el pago en sus ingresos en el año en que lo reciba, independientemente de su método de contabilidad.
Los gastos pagados por el inquilino se producen si el inquilino paga alguno de sus gastos. Debe incluirlos en sus ingresos por alquiler. Puede deducir los gastos si son deducibles de los gastos de alquiler. Por ejemplo, su inquilino paga la factura de agua y alcantarillado de su propiedad de alquiler y la deduce del pago de alquiler normal. Según los términos del contrato, su inquilino no tiene que pagar esta factura. Incluya la factura de servicios públicos pagada por el inquilino y cualquier cantidad recibida como pago de alquiler en sus ingresos por alquiler.
Los bienes o servicios recibidos, en lugar de dinero, como renta, deben incluirse como el valor justo de mercado de la propiedad o los servicios en su ingreso de alquiler. Por ejemplo, su inquilino es un pintor y le ofrece pintar su propiedad de alquiler en lugar de pagar el alquiler durante dos meses. Si acepta la oferta, incluya en sus ingresos de alquiler la cantidad que el inquilino hubiera pagado por el valor de dos meses de alquiler.
El arrendamiento con opción de compra ocurre si el contrato de alquiler le da a su inquilino los derechos para comprar su propiedad de alquiler. Los pagos que recibe en virtud del acuerdo generalmente son rentas de alquiler.
Si posee una parte de interés en una propiedad de alquiler, debe declarar su parte de los ingresos por alquiler de la propiedad.
¿Qué deducciones puedo tomar como propietario de la propiedad de alquiler?
Si recibe ingresos de alquiler del alquiler de una unidad de vivienda, existen ciertos gastos de alquiler que puede deducir en su declaración de impuestos. Estos gastos pueden incluir intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, gastos de operación, depreciación y reparaciones.
Puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar y mantener su propiedad de alquiler. Los gastos ordinarios son aquellos que son comunes y generalmente aceptados en el negocio. Los gastos necesarios son aquellos que se consideran apropiados, como intereses, impuestos, publicidad, mantenimiento, servicios públicos y seguro.
Puede deducir los costos de ciertos materiales, suministros, reparaciones y mantenimiento que realice en su propiedad de alquiler para mantener su propiedad en buenas condiciones de funcionamiento.
Puede deducir los gastos pagados por el inquilino si son gastos deducibles de alquiler. Cuando incluye el valor justo de mercado de la propiedad o los servicios en su ingreso de alquiler, puede deducir la misma cantidad que un gasto de alquiler.
No puede deducir el costo de las mejoras. Una propiedad de alquiler se mejora solo si los montos pagados son para una mejora o restauración o adaptación a un uso nuevo o diferente. Consulte el Reglamento de propiedades tangibles: Preguntas frecuentes para obtener más información sobre las mejoras. El costo de las mejoras se recupera a través de la depreciación.
Puede recuperar algunas o todas sus mejoras usando el Formulario 4562 para informar la depreciación que comienza en el año en que su propiedad alquilada se pone en servicio por primera vez, y comienza en cualquier año en que realice una mejora o agregue mobiliario. Solo un porcentaje de estos gastos es deducible en el año en que se incurren.